Установить точный адрес объекта. Сделать фото.

Важное примечание: не стесняйтесь «копать» глубже по каждому пункту – иногда под красивыми цифрами скрываются сюрпризы. 😉

I. Правовой статус и документы

1. Право собственности
2. На чьё имя зарегистрирована собственность?
3. Какие основания (договор купли-продажи, наследство, дарение и т. п.)?
4. Есть ли доли/сособственники?
5. Государственная регистрация и обременения
6. Есть ли обременения (аресты, залоги, сервитуты)?
7. Не находится ли объект под оспариванием в суде?
8. Есть ли разрешения/запреты на отчуждение или изменение назначения?
9. Зонирование и целевое назначение
10. Каково официальное назначение земли (категория, кадастровый учёт)?
11. Соответствует ли текущее использование целевому назначению?
12. Есть ли в перспективе изменения градостроительных планов по участку?
13. Разрешительная документация
14. Наличие проектных смет, актов ввода в эксплуатацию (ОВОС, ГПЗ, техпаспорт).
15. Соответствие строительным нормам и требованиям пожарной безопасности.
16. Последние проверки контролирующих органов (когда, по каким результатам)?

II. Финансовые условия

1. Цена и валютные условия
2. Итоговая цена сделки и валюта расчёта.
3. Условия возможного торга и дедлайны.
4. Налоги и сборы
5. Какие налоги уплачены за последние 3 года (НДФЛ, имущество, земельный налог)?
6. Есть ли налоговые льготы или рассрочки?
7. Расходы на содержание
8. Кто оплачивает коммунальные услуги, охрану, вывоз ТБО, эксплуатационные расходы?
9. Фактические ежемесячные/годовые затраты на эксплуатацию.

III. Арендаторы и договорная база

1. Список действующих арендаторов
2. Полная информация: ФИО/название, профиль деятельности.
3. Площадь, которую занимает каждый арендатор.
4. Условия аренды
5. Дата начала и окончания каждого договора.
6. Размер месячной арендной платы и валюта.
7. Наличие депозитов и их суммы.
8. Механизм индексации и пересмотра арендной платы.
9. Платёжная дисциплина
10. Есть ли просрочки по платежам? Если да – на какую сумму и по какому договору?
11. Были ли судебные споры с арендаторами?
12. Опции продления и выход из договора
13. Есть ли опции продления по желанию арендатора/арендодателя?
14. Условия досрочного расторжения; штрафы и компенсации.

IV. Техническое состояние и инфраструктура

1. Общее состояние здания
2. Год ввода в эксплуатацию / последней капитальной реконструкции.
3. Плановые и внеплановые ремонты за последние 5 лет.
4. Инженерные коммуникации
5. Состояние систем отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения.
6. Мощность подключений и резервные источники питания.
7. Безопасность и охрана
8. Наличие системы видеонаблюдения, контроля доступа, сигнализации.
9. Договоры с охранными структурами.
10. Парковка и подъездные пути
11. Количество машиномест, их статус (собственные/арендуемые).
12. Состояние подъездных дорог и пешеходной доступности.

V. Локация и коммерческий потенциал

1. Транспортная доступность
2. Расстояние до крупных магистралей, общественного транспорта.
3. Пробки, пиковые часы, загруженность прилегающих улиц.
4. Конкуренция и спрос
5. Какие ближайшие объекты-аналогичные (ТЦ, офисные центры, склады)?
6. Уровень заполняемости рынка в радиусе 1 км.
7. Планируемая инфраструктура
8. Есть ли в планах городское строительство/реконструкция (дороги, ТЦ, ЖК)?
9. Проекты муниципалитета на ближайшие 3–5 лет, влияющие на проходимость.
10. Потенциал роста арендной ставки
11. Историческая динамика ставок в этом районе за последние 2–3 года.
12. Прогноз изменения цен и арендных ставок.

VI. Риски и «подводные камни»

1. Неочевидные расходы
2. Есть ли долг перед коммунальщиками, штрафы, пени?
3. Необходимость вложений для приведения в соответствие с кодексами (пожарным, санитарным и т. д.).
4. Скрытые ограничения
5. Ограничения по рекламе на фасаде, вывескам, ночной работе.
6. Требования ФСО (если рядом охраняемый объект – заказник).
7. Страхование и форс-мажор
8. Наличие действующих страховых полисов (недвижимость, гражданская ответственность).
9. История страховых случаев за последние 5 лет.
10. Будущие юридические изменения
11. Ожидаются ли новые законы/нормативы, которые могут повлиять на эксплуатацию или доходность?

Как пользоваться опросником

1. Распечатываете и отмечаете «Да/Нет/Не знаю», где уместно, оставляя место для комментариев.
2. По каждому пункту запрашиваете копии документов.
3. Отмечаете области, требующие консультации юриста или аудитора.

Этот опросник закроет большую часть «слепых зон» и поможет принять обоснованное решение об инвестировании и дальнейшем управлении коммерческим объектом .

Чек лист для автомойки

1. Правовой статус и документы

1. Арендный договор на 10 соток: дата начала, срок действия, условия пролонгации и возможность передачи прав аренды.
2. Свидетельства/лицензии на водоразбор и водоотведение (коммунальные или экологические разрешения).
3. Санитарно-эпидемиологическое заключение и заключение МЧС (пожарная безопасность).
4. Наличие разрешений от муниципалитета на круглосуточную работу и размещение вывесок.
5. Отсутствие обременений и задолженностей по коммунальным услугам и налогам.

2. Финансовые показатели

1. Реальные обороты и чистая прибыль за последние 12 месяцев (покажите отчёт бухгалтера или выписки из банка).
2. Сезонность: пиковые и «мертвые» месяцы по доходам.
3. Средний чек клиента (стоимость одной мойки).
4. Текущие операционные расходы: аренда, коммуналка, химия, электричество, обслуживание оборудования.
5. Уровень рентабельности (чистая прибыль ÷ выручка).
6. Расчёт окупаемости при ваших условиях загрузки (высчитываем, сколько моек в день нужно «накрутить»).

3. Оборудование и инфраструктура

1. Список оборудования (итальянское, немецкое, турецкое): модель, год выпуска, состояние, график ТО.
2. Наличие договоров на сервисное обслуживание и сроки гарантий.
3. Система автоматической оплаты: провайдер, комиссии, стабильность работы, возможность интеграции с терминалами и мобильными платежами.
4. Состояние инженерных сетей: водопровод высокого давления, система осмоса, канализация, электрощитовая.
5. Дополнительные опции (компрессор, тряпковыжималка, раковина, магазин): документальное оформление и договоры аренды/поставки.

4. Локация и трафик

1. Трафик автомобилей: среднее число проездов в день (поспрашивайте данные у соседей или смотрите видеозаписи).
2. Видимость с дороги и подъездные пути: состояние асфальта, подъезд со всех направлений.
3. Парковка и безопасность: число автостоянок, въезд-выезд, ограждение и освещение.
4. Ближайшие конкуренты и их загрузка (радиус 1 км).
5. Благоустройство территории: навесы, тенты, озеленение, зоны ожидания с «магазином напитков».

5. Клиенты и маркетинг

1. Источник постоянного трафика: автосервисы, АЗС, офисы, ЖК рядом.
2. Каналы рекламы и продвижения: соцсети, баннеры на въезде, акции.
3. Уровень удержания клиентов: есть ли абонементы или дисконтные карты.
4. Отзывы и репутация: мониторьте онлайн-оценки и опрашивайте «настоящих» клиентов.

6. Риски и скрытые расходы

1. Износ оборудования и плановая замена узлов (читайте мелкий шрифт в сервисных договорах).
2. Рост тарифов на воду и электричество: есть ли возможность договориться о фиксированных ставках.
3. Экологические штрафы за «слив в ливнёвку» или превышение нормативов сброса.
4. Юридические риски: возможные жалобы соседей (шум, брызги), риски расторжения аренды.
5. Форс-мажор: страховой полис на оборудование и ответственность перед третьими лицами.